L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la vendita di un immobile donato oggetto di Superbonus genera plusvalenza imponibile se avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori

Con la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025 (qui il testo in pdf), l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento importante in materia di plusvalenze immobiliari, ossia i guadagni derivanti dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore al costo di acquisto o di acquisizione.

Il caso esaminato riguarda la vendita di un immobile ricevuto in donazione nel 2012 dalla madre del contribuente, sul quale nel 2024 erano stati effettuati lavori di riqualificazione energetica con Superbonus 110%. Poiché l’immobile non era adibito ad abitazione principale, il contribuente ha chiesto se la vendita potesse generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.

L’Agenzia ha richiamato le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, che stabilisce la tassazione delle plusvalenze per gli immobili oggetto di interventi Superbonus se venduti entro 10 anni dalla fine dei lavori. La norma prevede, tuttavia, alcune eccezioni.

Quando la plusvalenza è imponibile e quando no

La tassazione non si applica in due casi specifici:

• se l’immobile è stato acquisito per successione (quindi ereditato e non ricevuto in donazione);
• se è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o di un suo familiare per il periodo minimo previsto dalla legge.

Nel caso analizzato, l’Agenzia ha precisato che la donazione non equivale alla successione e che l’immobile in questione non era stato utilizzato come abitazione principale. Di conseguenza, qualora la vendita avvenga prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori Superbonus, la plusvalenza sarà soggetta a tassazione.

Come si calcola la plusvalenza sugli immobili ristrutturati con Superbonus

Per determinare la plusvalenza imponibile sulla vendita di un immobile, si applicano le regole dell’articolo 68 del TUIR. Nel caso di immobili ricevuti in donazione, il valore iniziale da cui partire non è quello al momento della donazione, ma quello sostenuto originariamente dal donante.

Da questo valore possono essere aggiunti solo alcuni costi inerenti all’immobile, con regole specifiche per chi ha usufruito del Superbonus 110%:

• se i lavori si sono conclusi da meno di cinque anni e si è usufruito del bonus tramite sconto in fattura o cessione del credito, le spese agevolate non possono essere conteggiate nel valore iniziale;
• se invece sono trascorsi più di cinque anni, è possibile includere il 50% di tali spese nel calcolo;
• in ogni caso, il valore di partenza può essere rivalutato con l’indice ISTAT dei prezzi al consumo, per tener conto dell’inflazione.

Questi criteri servono a determinare l’effettivo guadagno realizzato con la vendita, su cui poi viene applicata la tassazione prevista.

Quando scatta la tassazione della plusvalenza

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 13/2024 (qui il documento in pdf), ha ribadito che la tassazione si applica alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, a prescindere da:

• chi abbia sostenuto i lavori;
• la percentuale di detrazione ottenuta;
• o la modalità di utilizzo dell’incentivo (detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito).

In sintesi, chi vende un immobile ricevuto in donazione, ristrutturato con Superbonus e non adibito ad abitazione principale, deve tassare la plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Solo le cessioni effettuate dopo questo periodo, oppure relative a immobili ereditati o destinati ad abitazione principale, restano esenti da imposta.